Wie werden Immobilien bewertet?

 

Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es in Deutschland drei normierte Verfahren: das Vergleichswert-, das Ertragswert- sowie das Sachwertverfahren. Ziel der Bewertung ist die Ermittlung des Marktwertes der Immobilie.

Vergleichswertverfahren (z. B. für Wohnungen):

Die Bewertung der Immobilie erfolgt hier auf Basis vergleichbarer Verkäufe - also möglichst ähnlichen Immobilien in der Nähe des zu bewertenden Objektes. In der Praxis wird dabei mit Quadratmeter-Preisen (€/m²) gerechnet - d. h. es wird ermittelt, zu welchen Quadratmeter-Preisen die Vergleichsobjekte verkauft wurden und dieser Wert mit den m² der Immobilie multipliziert. Dieses Verfahren funktioniert natürlich nur, wenn eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Transaktionspreisen vorliegt. Bitte beachten Sie, dass Angebotspreise für das Verfahren ungeeignet sind, da sie oft erheblich von den realisierten Preisen abweichen. Das Vergleichswertverfahren wird oft bei Wohnungen und gleichartigen Häusern (Reihenhäusern oder Siedlungshäusern) angewendet.

 

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Sachwertverfahren (z. B. für Einfamilienhäuser):

Bei diesem Verfahren wird der Wert des Grundstücks separat vom Wert des Gebäudes ermittelt - und anschließend beides addiert. Der Grundstückswert wird über den Bodenrichtwert ermittelt. Der Gebäudewert wird über Tabellen mit sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt. Diese NHK beziehen sich auf einen m² Bruttogeschossfläche(BGF) und werden mit der BGF des Objektes multipliziert. Mit diversen Anpassungen (z. B. für Sonderausstattungen wie Pools, Einbauten und besonderen Gartenanlagen) wird so - vereinfacht dargestellt - der Wert der verwendeten Materialien und sonstigen Kosten ermittelt, den man normalerweise für ein Gebäude dieser Art erwarten würde. Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt dieser Gebäudesachwert den rechnerischen Sachwert des Bewertungsobjektes. Da jedoch oftmals das Angebot deutlich geringer als die Nachfrage ist, muss dieser Sachwert oft noch erheblich an den Marktpreis angepasst werden. Dabei hilft nur die Erfahrung eines Experten. 

 

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Ertragswertverfahren (z. B. für Mehrfamilienhäuser): 

Hier bilden die marktüblich zu erwartenden Erträge die Grundlage für die Bewertung. Für eine kurze Erklärung ist das deutsche Verfahren zu komplex, grundsätzlich wird jedoch bei dieser Herangehensweise zunächst die marktüblich zu erzielende Miete des Objektes berechnet - ohne die tatsächlichen Mieten zu berücksichtigen. Diese marktübliche Miete wird um die, für den Eigentümer normalerweise anfallenden Kosten gemindert (z. B. Mietausfall, Instandhaltung etc.) um somit den Rohertrag zu erhalten. Nun wird den Marktteilnehmern eine gewisse Renditeerwartung unterstellt: hohe Rendite bei risikoreichen und niedrige Rendite bei risikoarmen Investments. Es ergibt sich die Formel: Rohertrag / Rendite = Ertragswert. Unter Berücksichtigung von Sonderpositionen (z. B. eine aktuell höhere oder niedrigere Miete als marktüblich) kann so von einem Experten der Marktwert ermittelt werden.

Da die jeweiligen Ergebnisse aller drei Wertermittlungsverfahren anschließend vor dem Hintergrund des Marktes zu beurteilen und ggf. anzupassen sind, empfiehlt es sich die Bewertung einem Sachverständigen zu überlassen.

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